前回の記事で『マンションの３つの価値（資産価値）（使用価値）（人的価値）』について紹介しました。
この記事では、実際にその価値の確認方法、価値の向上の余地についてご紹介します。
前回のおさらい
前回ご紹介した内容は次のとおりです。
この記事では
- じゃあこれらの価値はどうやってわかるの？
- 価値を上げるにはどうすりゃいいの？
この辺を紹介していきます。
前回の記事をご覧になっていない方は、まずは▼コチラ▼からご覧ください。
それでは、どうぞ！
『マンション価値の確認』の結論
簡単に結論をまとめると、
このようになります。
マンションには３つの価値（資産価値）（使用価値）（人的価値）があることをご紹介しました。
ここからは、これら３つの価値の確認方法についてご紹介します。それでは内容について細かく見ていきましょう。
『資産価値』の確認方法
以前の記事でご紹介しましたが、資産価値とは次の内容を指します。
- 取得価値：購入すれば、将来売却（または賃貸）した時利益を得られるか。
- 売却価値：売れば当時の買値より高く売れるか。
- 運用価値：賃貸して期待する家賃収入が得られるか。
平たく言えば「持っててお金儲けできるか」ということです。
こちらについては、「インターネットで調べる」「不動産屋に聞く」というのが一般的でしょう。
今のご時世、ネットで代替の相場を調べることができますからね。
おすすめは▼コチラ▼
ただし、周辺物件の売れ行きや売却見込み、売出し見込み、賃貸の流動性などは、ネットじゃ旬な情報を拾うのは結構難しいので、地場の不動産屋さんに相談することをお勧めします。
「餅は餅屋」とも言うし、知らないことは専門家に聞くのが一番だよね
ただ、相手も商売人だからカモられないよう気を付けよう！
『使用価値』の確認方法
『使用価値』には、次のような内容が挙げられます。
- 安全性：出入館管理、防犯カメラ、センサー、通報装置などの防犯機器の充実
- 利便性：宅配ロッカー、非接触キー等の便利施設の充実
- 居住性：周辺にコンビニ、スーパー、病院や勤め先があるか等の立地
- 住環境：騒音、振動、匂いの有無や景観、日当たり、周辺の治安等の住環境
いわゆる「住み心地」を考えた価値基準です。
この内容については、個人の感性によるところが多分に含まれます。例えば
かかりつけの病院が近くにあった方がいいわ。
ずっと家にいるし宅配ロッカーはいらないね。
日照や治安はさて置き、設備や周辺施設については個人の属性や状況によって左右されます。
人によって「これは重要」「これは無くていい」と、考え方が違ってくることが多く、結構な割合で「あったらいいけど、なくてもいい」「普段使わないけど、使う時が来たら便利」というものがあり、ほぼ個人の主観によるでしょう。
これについては、実際に自分の目で見て良し悪しを判断するしかありません。
ただ、無暗矢鱈に現場を見てもすぐにその場で『使用価値』の良し悪しを判断することはできないでしょう。
そうならないよう、あらかじめ「自分は何が欲しいのか」ということを決めて現場を見ることをお勧めします。
例えば、
近くにコンビニやスーパーがあるのはうれしいわ。
病院はめったに行かないから特にいいけど、宅配ロッカーは便利だから欲しい！
キッチンは対面で、床はフローリングがいいな！
こういったときには、
【ほしいものリスト】
- 近くにコンビニあるか
- スーパーはあるか
- 宅配ロッカーはあるか
- キッチンは対面、床はフローリング
こんな具合に【ほしいものリスト】を作っていけば、その場でチェックできます。
具体的に何をチェックすればいいだろ？
と思われた方は、▼コチラ▼を参考にして、気になる設備・施設があったらメモして現場に行きましょう。
出典／全国賃貸住宅新聞社「2020人気設備ランキング」
～この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる～
住宅設備で宅配ロッカーは人気が高いね
『人的価値』の確認方法
『人的価値』とは次のとおりです。
- 隣近所に迷惑者はいないか。
- 特定の人たちがマンション運営を牛耳っていないか。
- 管理員が手のつけられない問題児ではないか。
- 出る杭を村八分で制裁するような環境じゃないか。
要は、自分にとってヤバイやつがいるかどうかです。
これらを入居前・購入前にチェックするのは極めて難しく、正直ガチャ要素（運を天に任せる要素）がかなり高い部類です。
じゃあどうすりゃいいのよ・・・
と思われる方向けに、少しでもその『気配』を察知する方法をご紹介します。
【隣近所に迷惑者はいないか】の気配
【隣近所に迷惑者はいないか】の気配
- 今の所有者に「近所に迷惑かけてる人はいないか」と聞く
- 管理員に挨拶ついでに、それとなく探りを入れる
- 仲介の不動産会社に聞く
購入前・入居前の段階なので、あなたは完全に部外者です。
部外者である限り、聞ける範囲や情報はどうしても限られます。
そもそも「何を「人の迷惑」とするのか」というのは個人の主観によりますし、部外者に個人情報をおいそれともらすわけにはいかない相手側の事情もあるので、これが限界かと思います。
「やらないよりはマシ」というレベルですが、心配な方はご参考までに。
【特定の人が牛耳ってないか】の気配
【特定の人たちがマンション運営を牛耳っていないか】の気配
- 総会議事録・理事会議事録・管理規約の閲覧請求をする
- 管理員に挨拶ついでに、それとなく探りを入れる
- 仲介の不動産会社に聞く
管理規約は仲介不動産会社が取得していることが多いので、それと合わせて次の内容を確認しましょう。
- 理事会メンバーに特定の人物が長年歴任していないか。
- 管理規約で決められた任期を大幅に超えていないか。
- 役員でもないのに、謎の役職（顧問・オブザーバー・相談役など）で理事会に入っている人物はいないか
なお、購入前・入居前の段階の部外者ですが、「利害関係人」という立場で総会議事録を閲覧できる権利がちゃんと認められています。
（法的な解釈の上では）外部の人間でも総会議事録を閲覧することができますが、法など厭わぬ者が居たらそれが叶わないことも考えられますので、その場合は旧所有者を通じてコピーを入手を試みましょう。
【管理員は問題児か】の気配
【管理員が手のつけられない問題児ではないか】の気配
- 管理員に挨拶がてら話しかけ、人となりを探る
・・・これに尽きます。
ヤバい管理員は、言葉尻や態度でそのオーラが感じ取れますからね。
もし「ヤバい」と感じたら、
なんでこんな人が管理員を続けられるんだろう？
と深読みしてみましょう。
管理会社が弱腰なのか。
マンションの有力者（理事長やうるさ方）に気に入られてて、管理会社がクビにしたくてもできないのか。
それとも理事会側が「障らぬ神に祟りなし」の方針で、管理員の暴走を見て見ぬふりをしているのか。
・・・いずれにせよ、ろくな理由はない場合が殆どです。
【村八分が横行する環境か】の気配
【出る杭を村八分で制裁するような環境じゃないか】の気配
- 第六感
周囲の様子を見ても、議事録を見ても、人に聞いても、ハッキリとしたことはわからないでしょう。
・・・こればっかりは『勘』しかありません。
いずれの内容も「状況証拠」にしかならないよ！
あくまで参考程度にね
マンションの価値を上げるには？
じゃあその価値を上げるにはどうすりゃいいの！？
誰しもそう考える事でしょう。
・・・ですが、「価値」を上げるのは至難の業です。
「Aをすれば上がる」「Bとなれば上がる」という単純なものではありません。
具体的にあげて見ましょう。
【資産価値】
- 取得価値：購入すれば、将来売却（または賃貸）した時利益を得られるか。
- 売却価値：売れば当時の買値より高く売れるか。
- 運用価値：賃貸して期待する家賃収入が得られるか。
設備の導入、リノベーション等をしても「必ず○○円上がる」という確証はない。
【使用価値】
- 安全性：出入館管理、防犯カメラ、センサー、通報装置などの防犯機器の充実
- 利便性：宅配ロッカー、非接触キー等の便利施設の充実
- 居住性：周辺にコンビニ、スーパー、病院や勤め先があるか等の立地
- 住環境：騒音、振動、匂いの有無や景観、日当たり、周辺の治安等の住環境
「安全性」「利便性」は、設備を導入すれば可能
「居住性」「住環境」は自助努力ではどうしようもない次元
【人的資産】
- 隣近所に迷惑者はいないか。
- 特定の老人たちがマンション運営を牛耳っていないか。
- 管理員が手のつけられない問題児ではないか。
- 出る杭を村八分で制裁するような環境じゃないか。
ヤバいやつを追い出す手立てはほぼ皆無
規定上では裁判で追い出しは可能だが、机上の空論で実現性なし
このような状況です。
よく「マンションの価値を上げよう」などと口にする人がいますが、なかなか難しいのが実情です。
『人的価値』について、マンション内の「コミュニティ活動」を取り入れれば『価値』としてプラスに働くんじゃないの？
と思われる方も多いでしょうが、私は必ずしも『コミュニティ活動がプラスの価値を生む』とは考えていません。
確かにコミュニティ活動（サークルや会合など）は、マンション居住者間の結束を強固にする事も考えられます。
しかし、それは「そのコミュニティ活動＝心地よい場所」と捉えられる人に限ります。興味がない方、ご近所付き合いしたくない人にとっては、それは『価値』にはなり得ません。
そのような限定的な範囲の人の輪を『マンション全体に影響する価値基準』のいち指標として取り上げるには、少々役割不足と考え、あえて取り上げませんでした。
まとめ！
まとめると次のとおりです。
物の価値は人それぞれ、マンションの価値も人それぞれです。
この記事を参考に、何が自分にとって価値があるか、何を重要視するのかを考えるきっかけとなってもらえれば幸いです。
ではこのへんで。かわぐちろろでした。
かわぐちろろ の【ろろ余談】
売却・賃貸の金額に直接かかわることではありませんが、確実にマンション全体の『資産価値』を上げる方法はあります。
それは別の記事で！
