【要注意！】マンション事故物件を見逃すな！死亡事故・事件の告知義務ガイドライン発表と抜け穴回避のポイント紹介！

入居者が死に至った事故・事件が起こった住宅は、いわゆる「事故物件」と呼ばれ、不動産業界ではそれを『心理的瑕疵』と呼び、売却先や賃借人にその事を告知する義務（告知義務）があります。

今回、国土交通省が『事故物件に関するガイドライン』を発表しましたので、その内容を解説します。

はじめに

マンションや一戸建てを購入される際、『立地』や『利便性』『金額』などを見て判断されると思います。

しかし、他に気になるのが「事件・事故が起こってないか」

自分が今から暮らそうとする部屋で「誰かが殺された」「事故で亡くなった」なんてことがあったら、例え何もなかったとしても気が気じゃないですよね。

それが購入後、引越し後に発覚したら溜まったものじゃありません。

そんなことがないよう、不動産業者は売買の時、賃貸の時に行う際には「重要事項説明」を行うことが義務付けられています。

しかしこの「重要事項説明」。『何を説明しないといけないか』は法律（宅地建物取引業法）で明確に定められていますが、「事件・事故」に関する情報は『何を、どこまで説明しないといけないか』という細かな決まりはない上、その裁量は各不動産業者に委ねられていることは、意外と知られていません。

マンション管理会社側でも、よく部屋の売買の際、不動産業者からマンションの状況を教えてほしいと「重要事項調査報告書」を求められることがありますが、この「事故物件」についての線引きがあいまいで、何を「事故物件」とするかが担当者判断にゆだねられていることが多くありました。

そんな中、国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」なるものが公表され、その線引きが明確になったと報道されました。

今回の記事はその「事故物件の定義」と、それを踏まえた「買主、借主側が知っておくべきチェックポイント」をお教えします。

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それでは、どうぞ！

『事故物件ガイドラインの注意点』の結論

簡単に結論をまとめると次のとおりです。

それでは内容について、細かく見ていきましょう。

事故物件ガイドラインの注意点について

ガイドラインの概要

これまで「物件で人が死んだ時」の取り扱いについては、『不動産屋は、取引の相手方（買主や賃借人）が「買おう（借りよう）かどうか」の判断に大きく影響すると考えられる場合に告知義務あり』としか定められていませんでした。ですのでー―

こんな具合に、『何を』『いつまで』という明確な線引きがされていないことが長年問題になっており、この事を受け、国土交通庁が2021年10月8日にガイドラインが作られたわけです。

概要は次のとおり。

出典：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました(令和3年10月8日)／国土交通省
出典：（別紙１）ガイドラインの概要（令和3年10月8日）

ガイドラインの中身を解説

かみ砕いて解説すると、次のように区分けされます。

ガイドラインでは上記①～③のパターンなら『告知する必要はない』という判断がされています。ただし、次の条件に当てはまる場合は『告知しないといけないパターン』となります。

概ねこのようになります。

ただし、これらのケースは今までの裁判例などを参考に作られたもので、

このような「どこで死んだか」の判定が曖昧なケースや、建物自体が存在しないケースなどは想定しておらず、今後適宜にガイドラインを更新する方針だそうです。

よくあるデマや誤解

よくネットのカキコミなどでこの手の内容を目にします。しかしこれは―――

まったくのデマです。

今回ご紹介した国土交通省のガイドラインでも謳われているとおり、事故物件か否かの告知義務の基準は

とあるだけです。

前に誰が住んでいたか、何年住んでいたか等の条件もなければ、『誰かを住まわせたら、その後に続く借主には言わなくて良い』なんて定めはどこにもありません。

今回のガイドライン発表で、「告知しなくて良い」という条件が定まりましたが、その中でも「前に誰かが住んでたら～～」という条件はどこにもありません。

事故物件ガイドラインの落とし穴

今回のガイドライン発表を受け、不動産業者からしたら「何を事故物件とするか」「何を告知すればいいのか」ということが明確になりました。

しかし逆を言うと、『ガイドラインの条件にさえ当てはまらなければ、殺人事件が起ろうが腐乱死体が出ようが言わなくて良い』ということになり、今回のガイドラインの発表が、『人の死の不告知』にお墨付きを付けたということになります。

従って、場合によっては次のようなやり取りが考えられます。

このように、今回国交省からガイドラインが公表されたことを理由に、不動産業者が「国交省のガイドラインに触れないことは伝えなくてもいい」と判断し、本当に知りたいことが伝えられない恐れが出てきます。

不動産業者側にとって「事故物件」の情報は、取引に不利になることなので、取引する時は極力出したくない情報です。

これまで告知基準がない中「取引に影響を及ぼすかどうか」という視点のもと、ある意味「お客様目線」で運用されてきました。

しかし今回のガイドラインがだされたことで、逆に「このケースは言わなくて良い」という行政側からのお墨付きがもらえたことと捉えられ、これまでなら告知してきたことも、「ガイドラインに抵触しないから告知しない」という運用に業者側の判断が切り替わるなど、業者側の都合のいいパブリックコメントとして使われることが想定されますので注意が必要です。

事故物件を見つける強い味方「大嶋てる」

では、事故物件かどうかの判断は、▼コチラ▼のWebサイトが大変参考になります。

各ニュースや不動産会社の情報、カキコミなどを基に、事故物件（告知事項あり）を紹介しているサイトです。

不動産の購入や引越しなどをする際には、こちらも併せて確認しましょう。

なお―――

このような声が挙がるケースが考えられます。

しかし国土交通省のガイドラインでは、

このようなコメントがあり、「不動産業者の調査結果は必ずしも万全じゃない」と考えた方が良いでしょう。

まとめ！

ここまでの内容をまとめてみましょう。

「事故物件ガイドラインの注意点」についてまとめると次のとおりです。

事故物件（心理的瑕疵）は、建物・設備にとっては全く関係なく、言ってしまえば気持ちの問題ですから、ビジネスの上ではかなり軽視されがちです。

そのうえで、国交省から出された今回のガイドライン。

あくまで個人的な見解ですが、今回のガイドラインはあくまで「不動産業者（宅建業者）が取引先とのトラブルを防止するためのガイドライン」で、物件を買ったり借りたりする消費者向けのガイドラインとは思えません。

特に多額のお金が動く不動産ビジネスにおいて、取引材料となる情報の告知有無は死活問題で、業者側は「出さなくてもいい情報は極力出さない」という発想になりがちです。

自分の身は自分で守る。そのためにできるだけ自分でも情報を集めるという気持ちをお忘れなく。

ではこのへんで。かわぐちろろでした。

かわぐちろろ の【ろろ余談】

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