【収益最大化！】マンションの携帯アンテナ・外部駐車場収入などの税金を爆下げする方法を紹介！

「お金あげるんで、マンションの屋上にケータイ基地局（アンテナ）を建てませんか？」

docomo、KDDI、Softbankのほか、楽天モバイル、UQWimaxなどの大手通信事業者から、工事代理店を通じてマンション管理会社に（または直接管理組合に）こういったお誘いが来ることがあります。

こういったケータイ基地局アンテナを立てた際、ケータイ業者から「ケータイ基地局設置料」として月額いくらのお金を貰えるのが一般的。

マンションの持て余していた敷地がお金に替わるわけですから、ただでさえ収入元に乏しいマンション側としては、まさに濡れ手に粟、棚からぼた餅といった案件です。

ですが、外部から収入を得た際、税金を納めなければならないのが社会のルール。

もちろんマンション管理組合もその例に漏れず、2010年代後半あたりから税務署の縛りがきつくなったせいもあり、ケータイ基地局を設置しているマンションでは、税務手続き（確定申告など）を行っています。

そのケータイ基地局などの外部収入を得ているマンション、またはこれからそれを行おうとするマンションでは、こんなやりとりをしてませんか？

管理会社に他のマンションでの事例を聞いてみても、

管理会社的には１円の儲けにもならないうえ、逆に手間だけ増えることになりかねませんから

―――ってな事を言って煙に巻くケースがあるとよく聞きます。

そんなことはありません。

上手く節税対策をすれば、管理費や駐車場使用料に代わる第三の収入の柱として添えることができます。

しかし、殆どのマンションでは節税対策をしておらず、かなり高い税金を払っているのが現状。

これは非常にもったいない！！

―――っというわけで今回の記事は、マンションのアンテナ設置料や外部駐車場などの収入に対する節税対策についてご紹介します。

この記事はこんな人にオススメ

この記事は、こんな方にオススメです。

この記事を読めば、これから払う税金（払おうとしている税金）を極限まで減らし、自分たちマンションの収入枠を増やすことができます。

それでは、どうぞ！

『マンションの税金爆下げ方法』の結論

簡単に結論をまとめると次のとおりです。

それでは内容について、細かく見ていきましょう。

マンションの税金爆下げ方法について

マンションにかかる税金

一般的なマンション管理組合の収入には「管理費」「駐車場使用料」「自転車置場使用料」「トランクルーム使用料」「集会室使用料」などがあります。

ですが、それらに税金は掛かりません。

もともと『税金が掛かる／掛からない』の区別は、次のように付けられます。

これら３点が全て該当していれば『収益事業』とみなされ、税金を支払う義務が生じます。

法人税法　第二条

十三　収益事業　販売業、製造業その他の政令で定める事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいう。

出典：e-GOV　法令検索「法人税法」

「アンテナ基地局設置料」「外部への駐車場サブリース報酬」「自動販売機設置料」などは、前述①～③に思いっきり該当するので、『収益事業』とみなされ税金を支払う義務があるわけです。

ちなみに、マンション管理組合と区分所有者間での取引となっている管理費や駐車場使用料などは、いずれも「不課税」（元から税金が掛からない対象）となります。

税金の計算対象

税金はおおまかに『所得に対して●％』という計算がされます。

ただし、ここでいう所得とは、

このような考え方となり、「収入金額」ではなく「利益（儲けた部分）」を指します。

税金の大まかな額

そうはいっても税金の計算は複雑で、単純に「所得×○％」と単純に出せるものじゃありません。

かといって専門家（税理士など）に相談すれば、それだけでお金が掛かりますし、管理会社でもそこまでの力量はありません。（あったとしてもやらないでしょう。）

そんなときには、このサイトが非常に参考になります。

この中で「マンション管理組合の収益事業税額シミュレーション」というツールがあり、ここで大まかな税金を算出することができます。（※使い方は次のとおり）

仮にこのようなマンションがあったとします。

この計算ツールでは、Ａマンションの税金はこのようになります。

税理士に依頼する場合の費用

納税をするには、確定申告をしなければなりません。

ですが、個人事業主の方や会社経営の方ならいざしらず、一般のサラリーマンは確定申告に不慣れな方が多いと思います。中には一度もしたことがない人もいるのではないでしょうか。

そんな中、自分ではなく「マンション管理組合」の税務申告をするにあたり、確定申告書を正確に作成するのはなかなかハードルが高く、多くのマンションでは税理士事務所にその業務をお願いしているケースが多いです。

相場としては概ねこのようになっています。

税理士事務所の中には、「書類の作成はするが税務署への提出はしない」「書類を作るだけで税務署からの問合せ窓口にはならない」「数字は出すが書類は作らない」など、業務内容にかなりばらつきや差があるケースや、業務内容に応じて金額が増減するケースがあり一概には言えませんが、概ねの業務をやってもらえる内容での金額レンジは、大体このくらいになります。

税務申告を自分たちで行うとなると・・・

そう思われるかもしれません。

ですが、「税理士以外の第三者が、本人に代わって税務申告することを禁止する」という規定が税理士法にあり、管理会社が代わって税務手続きをすることが禁じられています。

税理士法は、一定の場合を除いて、税理士・税理士法人でない者が税理士業務を行うことについても禁止しています

引用：税理士法違反行為Ｑ＆Ａ

自分たちでやれば一番安上がりですが、書類の作成や税金の計算はかなりの専門的な知識が必要になる上、実際の税務申告、税金の納付所るの作成手続きも行うとなると、個人で行うにはかなりハードルが高いと考えられます。

しかも、それが輪番で毎年変わる役員が持ち回りで行うことも含めて考えると、ノウハウの継承はかなり難しいと思われます。

やってやれないことはないでしょうが、自分たちで全て行うのは現実的ではないので、あまりお勧めしません。

税金爆下げのための考え方

先ほどご紹介したとおり、税金の計算方法はこの「所得」に応じて計算されます。

所得が多いと、自ずと税金は高くなり、所得が少ないと、自ずと税金は少なくなります。

手元に残る収入金額（アンテナ基地局の設置料など）を最大化するには、所得をより少なくする―――

つまり『経費をより多く計上すること』が、収入の最大化のポイントとなります。

マンションの支出科目内での『経費』とは

『経費』とは、一般的にこのような考え方をします。

経費とは、事業を行い、収入を得るためにかける費用のことをいいます。
仕入れなど収入を得るために直接要した費用や管理などにおいて業務上かかった費用に分けられます。

「経費で落とす」という言葉は経費として計上することを意味する言葉であり、収入を得るために使った支出以外は経費にはなりません。

引用元：「経費で落とす」とはどういうことか？／Ｊ’ｓNAVI NEO

つまり「収入を得るために、そのものに当てたお金」を指します。

では、それをマンションの各支出科目に当てはめた場合、『経費計上できるもの』をリストアップしていくと、次のとおりに考えられます。

これらは「収入源（アンテナや駐車場）を維持するために支出した費用」と考えられるため、『経費』として計上できると考えられます。

例を出すとこんなカンジ

実際に例を作ってみました。

年額300,000円と収入額が少ないマンションを例に出しましたが、それでも経費計上する／しないとでは差額が30,000円以上出てくることが分かります。

今回はアンテナ収入を例に出して経費計上をしましたので、「延べ床面積当たりの貸出割合」はかなり少なくなりましたが、『駐車場のサブリース』となると、貸出面積がかなり広くなるので、経費計上できる金額もそれだけ大きくなることが期待できます。

マンションの計上や貸出スペースによっては、最大５割もの税金を削減できたケースもあります。

経費計算をまともにしていないマンションがあったら、ぜひとも取り入れましょう！

まとめ！

ここまでの内容をまとめてみましょう。

マンションの税金爆下げ方法についてまとめると次のとおりです。

最低賃金の値上げなどの人件費高騰、物価上昇、法改正による維持コスト（点検費など）の増加により、昔に比べかなり支出増となっている昨今、支出の見直し・削減を行うことは必要ですが、やはりそれには限界があります。

マンションは企業体と違い、新規事業を行うことは極めて難しく、収入元は限られていますので、限られた収入減をいかに最大化するかが、マンション運営において非常に大切なこととなってきます。

削減額が小さくても、多少の手間が掛かっても、マンションの支出の最適化のため、手間を惜しまず取り組みましょう。

ではこのへんで。かわぐちろろでした。

かわぐちろろ の【ろろ余談】