監事さん、今期の監査おなしゃ―す！
（あ～…、そういえば私監事だったわね）
『監査』って言っても、何をすればいいの？
監事として、マンション運営をチェックすればいいんスよ！
「これはどうなの？」ってことがないかを見てください
「これはどうなの？」な事って言われたってねぇ・・・
そんなに分からないわよ
んじゃ問題無しってことでいいッスね！この「監査報告書」にサイン下さい
（「監査の結果問題なし」って書いてる……。前もって用意してたのね）
（まぁ何もないだろうし、管理会社も見てるし、これでいっか）
マンション理事会には、『理事』と『監事』2種類の役割があります。
「理事」は実行部隊。『監事』はそのお目付け役、という説明のもとに監事になった方も多いのではないでしょうか。
しかし、監事になったものの
監査のチェックは、何をすればいいのか分からない。
監事のチェックと総会での報告（監査報告）も、どうチェックすればいいのか分からない。
こんな方が多いではないでしょうか。
―――っというか、殆どの方がめくらで監査OKとしているのではないでしょうか。
振り返れば、国交省が策定したマンション標準管理規約では、マンション運営の健全性を担保し、チェック体制の本丸として「監事」と「監査報告」の制度が作られましたが、実際の現場レベルではその理想とは程遠く、かなりなぁなぁに運用されているのが現状。
また現場サイドにおいても、
管理会社の人は「特になければそれでいい」って言ってたけど
ホントに監査報告で「問題無し」ってサインして良いの？
―――っと思われてた方も少なくないはずです。
今回の記事は、監事の監査報告の方法、テクニックについて分かりやすくご紹介します。
この記事はこんな人にオススメ
この記事は、こんな方にオススメです。
- 監事が行う監査のチェック方法が分からない理事会監事の方
- 具体的にどこをどうチェックするかアドバイスできない管理会社のフロント担当の方
- 監事の仕事、監査のやり方が分かるようになる。
- 監事から監査のやり方を聞かれても答えられるようになる。
- 監査を通じてマンション全体の健全性が見えてくる
- マンション管理で何が大切なのかが分かるようになる
監事の監査チェックは、マンションの運営事務、会計など、全体を俯瞰してみる作業です。
手続きの漏れやミスがあるかどうかを確認するだけでなく、自分のマンションがどんな運営をしているのか、この先適切な運営を続けられるかを確認できる絶好の機会でもあります。
確かに、チェック作業は面倒くさい作業です。
ですが、これはマンション全体のためだけでなく『自分の資産を守るため』考えると、違った視点からチェックできるのではないでしょうか。
それでは、どうぞ！
『マンション監事の監査のやり方』の結論
簡単に結論をまとめると次のとおりです。
そもそも『監事』ってなぁに？
―――という方は、▼コチラ▼の記事からご覧ください。
それでは内容について、細かく見ていきましょう。
マンション監事の監査作業ノウハウ
そもそも監査業務とは？
マンションの監事に与えられた業務「監査業務」については、法律やマンションの管理規約では次のように記されています。
区分所有法 第五十条（監事）
３ 監事の職務は、次のとおりとする。
出典：建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）／国土交通省
一．管理組合法人の財産の状況を監査すること。
二．理事の業務の執行の状況を監査すること。
マンション標準管理規約 第４１条（監事）
１．監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
出典：マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント／国土交通省
平たく言うと―――
- ちゃんとした運営ができてるか【業務監査】
- ちゃんとしたお金の使い方ができてるか【会計監査】
この「運営の状況」「お金の状況」の２点を見てください、ということです。
ちなみに、運営状況のチェックを【業務監査】。会計状況のチェックを【会計監査】と一般的に呼びます。
でもこれだけじゃ、どこをどうチェックしたらいいかが全く分からないよね？
―――ってことで、次に「どこをどう見れば『ちゃんとしてるか』を確認できるか」を紹介するよ！
監事の【業務監査】の方法について
マンションの運営がちゃんとできてるかのチェック（業務監査）のやり方について見ていきましょう。
「業務運営内容のチェック」と一言で言っても様々ありますが、一例として次の内容があります。
【チェック内容の一例】
- 総会の開催日や招集通知（総会案内）は、管理規約期間内に通知されているか？
- 総会で承認された事業計画のとおりに点検や清掃が行われているか？
- 長期修繕計画の作成や見直しは適切に行われているか？
- 理事会運営は適切に行われているか？
（きちんとした決議を取っているか。ワンマンではないか）
―――など、etcetc
細かく言えばキリがありませんし、管理規約との整合性なども求められるので、厳密に行おうとするとかなり専門性が求められます。
大まかなチェック方法として、次のような考え方で進めれば良いでしょう。
要は
「ちゃんと決まりに従って、話し合いで物事を決めてたか」
「その記録（議事録や点検記録など）を残してるか」
――ってことを中心にチェックするって考えればいいよ！
「議事録を取ってない」
「ホントは理事会決議が必要なのに理事の独断で決めた」
「理事長のワンマンで多数決を取らずに話を進めた」
「そもそも理事会を開いてない」
「総会すらも開いてない」
――なんて話は意外と多いから気をつけようね！
監事の【会計監査】の方法について
会計監査、つまりは「ちゃんとしたお金の使い方をしてるか」のチェックポイントは次のとおりです。
- 実際の収入／支出が、予算を大きく超えていないか
- 実際の収入／支出が、予算よりも少なくないか
- 滞納がどれくらいあるか
- 領収書などの証憑書類が残っているか。
- 残高証明書と会計帳簿が一致するか。
詳しくは▼コチラ▼の記事をご参照ください。
特に決算時においては、『残高証明書』と『帳簿上の預金残高』が１円単位でぴったり合っているかは、絶対に必ず確認しよう！
残高証明書はありませーん
残高証明書なしで監査報告おなしゃーす！
なんて言ってきたら、書類全部突き返していいレベルだよ！
それだけ残高証明書は会計監査になくてはならない重要書類だから、絶対に残高証明書の原本をもってこさせよう！
監査のための「チェックリスト」
これだけじゃ分からねーよ！
具体的に、どこをどう見ればいいんだよ！
―――ってな人のために、既にチェックシートが用意されています。
業界団体（（一社）マンション管理業協会）が作っているだけあって、日本のマンションに幅広く使えそうなフォームになっています。
ですが、日本のマンションでは、概ねどのマンションでも特有の環境、独自のルールや運用形態などがあり、古ければ古いほど、多くの独自ルールが取り入れられているのが一般的です。
そのマンションを監査しようとなると、「マンションのルールに沿った運営がされているか」というのも、監査ポイントとして大きなチェックポイントになるでしょう。
そういった場合、今後監事の監査業務を一定のクォリティを維持していくためにも、管理会社と協力して「監事のための監査リスト」を作っていくのもいいかもしれません。
リスト作りは手間のかかる作業かもしれないけど、やる価値は絶対あるよ！
一度作ってしまえば、次期以降の監事さんは「何を見ればいいか」が分かるし、管理会社も「これを見ればいい」と案内しやすくなっていいよね！
監査報告書を出すことが心配な方に
監査業務を終えた監事さんは、最終的に「監査報告書」というものを作ります。
監査報告書とは、「自分が監査した結果、こんなカンジでした」ということを報告するための書類です。
このような書類が「監査報告書」です。
監査の結果が特に問題なければ「業務・財産状況ともに適正であると認めます。」という監事に書くのが一般的です。
たまにこんな声を耳にします。
監査なんてよく分からないのに、私の署名と印鑑を押していいのかしら？
もし監査がどこか間違えてたら、私の責任になるんじゃないの？
その通りです。
原則として、監査は監事の責任のもとに行われます。したがって、監査に漏れや間違いがあったら「監事」の監査ミスということになります。
「よく分からないままに自分の署名と印鑑を押すのが不安」
「間違ってたら自分の責任になるんじゃないか」
そんな不安を覚えるのも当然でしょう。
ですが、監査業務は監事がやらなければならない業務ですし、監査報告書は監事が必ず提出しなければならない書類です。誰かに任せることもできなければ、やらないという選択肢もない、避けられない事です。
もし、そんな不安を覚えられるなら、監査報告書にこのような一文を設けましょう。
【監査の方法】
業務監査及び会計監査について、共用部管理委託業者（●●社）から、当期決算時において、本管理組合の業務の執行及び財産の状況は適正である旨の助言を受けた。
「管理会社からお墨付きをもらっている」という文言を入れましょう。
もし監査の結果に誤りがあった際には、
プロの管理会社がOKを出したものを、素人の私なんかが見抜けるはずないじゃない！
というような事も言えますし、管理会社側としては『善管注意義務』を満たせなかったとして、その責任を管理会社に向けられます。
まぁ監査の漏れがあったとしても、監事が責任を取られることはほぼないと考えていいんじゃないかな？
見抜けなかった人の責任以前に、やった本人（理事会）が一番悪いんだしね
まとめ！
ここまでの内容をまとめてみましょう。
監事の監査方法ノウハウについてまとめると次のとおりです。
ではこのへんで。かわぐちろろでした。
かわぐちろろ の【ろろ余談】
会計監査のやり方については、有名な税理士法人「フィールズ」が手掛ける▼コチラ▼の本が大変参考になります。
私の会社でも大変お世話になってます。以前セミナーに行きましたが、大変わかりやすくて勉強になりました。またお誘いください。
ポチップ
